Comprar una vivienda en Andorra puede ser una opción para quienes desean establecerse en el Principado, disponer de una residencia habitual o invertir en el mercado inmobiliario. Sin embargo, comprar un piso en Andorra siendo extranjero requiere prestar especial atención a la normativa sobre inversión extranjera, los impuestos y los requisitos administrativos.
Además, las condiciones han cambiado en los últimos años. En 2026, el régimen aplicable a la inversión extranjera inmobiliaria en Andorra contempla nuevos límites y una tributación específica. Desde febrero de 2026, el impuesto sobre inversión extranjera inmobiliaria pasó del 3% al 6% para la adquisición del primer inmueble y del 5% al 10% para la compra de un segundo inmueble, según el Gobierno de Andorra.
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en Andorra?
Sí, pero la compra no funciona exactamente igual que para un ciudadano andorrano o determinados residentes que cumplen las condiciones establecidas por la normativa.
La legislación andorrana considera inversión extranjera inmobiliaria determinadas adquisiciones realizadas por personas no residentes y también por personas residentes que todavía no han alcanzado determinados períodos de residencia.
El propio Gobierno contempla específicamente el procedimiento de autorización de inversión extranjera en inmuebles para personas físicas no residentes y para personas físicas residentes en Andorra con menos de tres años de residencia ininterrumpida.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en Andorra?
El precio de una vivienda depende enormemente de la parroquia, ubicación, superficie, antigüedad, estado de conservación, vistas, garaje y características del edificio.
Como referencia de mercado, un comprador puede encontrarse con precios muy diferentes entre un apartamento pequeño en una zona residencial y un ático de lujo en Escaldes-Engordany o Andorra la Vella.
| Tipo de vivienda | Rango orientativo |
|---|---|
| Estudio o apartamento pequeño | 250.000 – 400.000 € |
| Piso de 1 habitación | 300.000 – 500.000 € |
| Piso de 2 habitaciones | 400.000 – 700.000 € |
| Piso de 3 habitaciones | 550.000 – 1.000.000 € |
| Ático o vivienda premium | 800.000 – 1.500.000 € o más |
| Chalet o vivienda de lujo | 1.000.000 – varios millones de € |
Estos importes son únicamente rangos orientativos. El precio de una propiedad concreta puede estar muy por encima o por debajo dependiendo de sus características y de las condiciones del mercado en el momento de la compra.
Precio de la vivienda por zonas de Andorra
La parroquia es uno de los factores que más influye en el precio de una vivienda.
| Zona | Perfil habitual | Precio relativo |
|---|---|---|
| Andorra la Vella | Centro, servicios, comercios y oficinas | Alto |
| Escaldes-Engordany | Zonas premium y elevada demanda | Muy alto |
| La Massana | Naturaleza y acceso a montaña | Medio/alto |
| Ordino | Entorno residencial y montaña | Medio/alto |
| Encamp | Alternativa residencial | Medio |
| Canillo | Montaña y proximidad a estaciones de esquí | Medio/alto |
| Sant Julià de Lòria | Zona residencial y proximidad a España | Medio |
Comprar un piso en Andorra la Vella
Andorra la Vella concentra una parte importante de la actividad comercial, administrativa y empresarial del Principado.
Los apartamentos ubicados cerca del centro, con parking, terraza y buenas vistas pueden alcanzar precios elevados. En edificios modernos y viviendas de mayor superficie, el presupuesto puede superar fácilmente los 600.000 €.
La principal ventaja para un comprador es la proximidad a servicios, comercios, restaurantes y transporte.
Comprar una vivienda en Escaldes-Engordany
Escaldes-Engordany es una de las zonas con mayor demanda inmobiliaria y concentra propiedades de alto nivel.
Los apartamentos nuevos o reformados, áticos y viviendas con terrazas, vistas y plazas de parking pueden alcanzar precios considerablemente superiores a la media del país.
Para compradores con un presupuesto elevado, es una de las zonas que conviene estudiar, aunque el coste de entrada suele ser mayor.
Comprar una vivienda en La Massana
La Massana ofrece un perfil diferente, con mayor presencia de montaña y viviendas orientadas tanto a residencia habitual como a personas interesadas en actividades deportivas y de naturaleza.
La proximidad a Pal Arinsal también puede influir en la demanda de determinados apartamentos.
Comprar una vivienda en Ordino
Ordino destaca por su entorno natural y residencial. En esta parroquia se pueden encontrar apartamentos, casas y propiedades de características muy diferentes.
Las viviendas con grandes superficies, jardines, terrazas o vistas panorámicas pueden tener precios elevados.
Comprar una vivienda en Encamp
Encamp puede ser una alternativa para compradores que buscan comparar precios fuera de las zonas centrales.
El precio final dependerá especialmente de la antigüedad del edificio, la superficie, la ubicación y si dispone de parking o trastero.
Comprar una vivienda en Canillo
Canillo puede resultar atractiva para quienes buscan una vivienda en un entorno de montaña.
La proximidad a estaciones de esquí y determinados núcleos turísticos puede generar diferencias importantes entre propiedades aparentemente similares.
Comprar una vivienda en Sant Julià de Lòria
Sant Julià de Lòria se encuentra en el sur de Andorra y puede ofrecer alternativas inmobiliarias diferentes respecto a las zonas más céntricas.
Su ubicación también puede ser relevante para personas que necesitan desplazarse con frecuencia hacia España.
Impuestos al comprar una vivienda en Andorra
Los impuestos son uno de los aspectos más importantes al calcular el presupuesto real de compra.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias
En las transmisiones inmobiliarias sujetas al ITP, el tipo actualmente indicado por el Gobierno de Andorra es del 4%: un 1% corresponde a la Administración General y un 3% a los comunes.
Este impuesto grava las transmisiones onerosas de bienes inmuebles y determinados derechos reales sobre estos bienes.
Impuesto sobre inversión extranjera inmobiliaria
Los compradores considerados inversores extranjeros están sujetos además al régimen específico de inversión extranjera inmobiliaria.
Desde febrero de 2026, el tipo se ha incrementado al 6% para la adquisición del primer inmueble y al 10% para la compra de un segundo inmueble, según la actualización normativa publicada por el Gobierno.
| Situación | Impuesto de inversión extranjera inmobiliaria |
|---|---|
| Primer inmueble | 6% |
| Segundo inmueble | 10% |
La aplicación concreta depende de si la operación entra dentro de la definición legal de inversión extranjera y de las circunstancias del comprador.
Ejemplo: comprar una vivienda de 500.000 €
Imaginemos una persona extranjera que adquiere una vivienda por 500.000 € y cuya operación está sujeta al impuesto sobre inversión extranjera inmobiliaria del 6%.
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Precio de la vivienda | 500.000 € |
| 6% inversión extranjera inmobiliaria | 30.000 € |
| 4% ITP, si resulta aplicable | 20.000 € |
| Total antes de otros gastos | 550.000 € |
Este ejemplo no significa que ambos impuestos se acumulen necesariamente en todas las operaciones. La tributación depende de la naturaleza de la compra, del comprador y de las exenciones o reglas específicas aplicables. Por ello, el cálculo definitivo debe realizarse antes de firmar.
¿Existen exenciones de impuestos?
Sí. La normativa contempla determinadas exenciones y condiciones específicas.
Por ejemplo, el Gobierno señala requisitos para la exención del ITP en determinadas primeras adquisiciones de vivienda habitual y permanente. Entre las condiciones figuran requisitos relativos a residencia, ingresos, precio de la vivienda y patrimonio.
Para 2026, la información oficial indica un límite de ingresos de 73.215,84 € anuales para un adquirente y 109.823,76 € para más de un adquirente, calculados según cuatro y seis veces, respectivamente, el salario mínimo anualizado de 2026. También se establece un valor máximo de vivienda de 600.000 € para esta exención, con determinadas condiciones.
Requisitos para comprar una vivienda en Andorra siendo extranjero
El procedimiento puede variar dependiendo de la situación migratoria y del tipo de operación.
Para un comprador extranjero que no tiene residencia suficiente en Andorra, uno de los elementos fundamentales es la autorización de inversión extranjera inmobiliaria.
El procedimiento oficial contempla expresamente a personas físicas no residentes y a personas físicas residentes con menos de tres años de residencia ininterrumpida.
De forma general, el proceso puede incluir:
- Identificar la vivienda que se quiere comprar.
- Comprobar la situación jurídica y registral del inmueble.
- Verificar si la operación está sujeta al régimen de inversión extranjera.
- Solicitar la autorización correspondiente.
- Preparar la financiación, si existe hipoteca.
- Formalizar la compraventa ante notario.
- Liquidar los impuestos y gastos correspondientes.
- Registrar la adquisición.
¿Comprar una vivienda da derecho a residir en Andorra?
Comprar una vivienda y obtener residencia en Andorra no son exactamente lo mismo.
La adquisición de un inmueble no debe interpretarse automáticamente como una autorización para residir en el Principado. Los requisitos de residencia dependen del tipo de autorización migratoria que solicite la persona y de la normativa vigente.
Por ello, alguien que quiera comprar una casa en Andorra para vivir debe estudiar por separado la operación inmobiliaria y el régimen de residencia que corresponda.
¿Se puede comprar una vivienda en Andorra con hipoteca?
Sí, es posible financiar una adquisición inmobiliaria mediante una hipoteca, aunque las condiciones pueden variar considerablemente según el banco, el perfil financiero del comprador, sus ingresos, residencia y porcentaje de financiación solicitado.
Un comprador extranjero debería comparar:
- Tipo de interés.
- Porcentaje máximo de financiación.
- Plazo de la hipoteca.
- Comisiones.
- Requisitos de ingresos.
- Garantías adicionales.
- Costes de apertura y formalización.
Es recomendable conseguir una estimación de financiación antes de comprometerse con una vivienda.
Programa de acceso al primer hogar
Andorra dispone también de un Programa de acceso al primer hogar destinado a facilitar el acceso a una vivienda habitual y permanente en propiedad mediante determinadas condiciones de financiación y aval.
El programa establece requisitos específicos, entre ellos un período mínimo de residencia legal, efectiva y permanente de siete años en determinadas circunstancias, además de condiciones patrimoniales y de ingresos.
Por tanto, este programa no debe confundirse con una ayuda general disponible automáticamente para cualquier extranjero que compre una vivienda.
Otros gastos al comprar una vivienda en Andorra
Además de los impuestos, el comprador debe reservar presupuesto para otros gastos relacionados con la operación.
| Gasto | ¿Por qué considerarlo? |
|---|---|
| Notaría | Formalización de la compraventa y documentación |
| Registro | Inscripción y trámites relacionados con la propiedad |
| Agencia inmobiliaria | Puede existir según la operación y condiciones pactadas |
| Gestoría/asesoría | Puede ser conveniente para compradores extranjeros |
| Tasación | Especialmente relevante si existe financiación bancaria |
| Hipoteca | Intereses, comisiones y otros costes financieros |
Calculadora: presupuesto para comprar una vivienda en Andorra
Esta calculadora permite obtener una estimación sencilla del coste de adquisición utilizando un precio de vivienda y el porcentaje de impuesto de inversión extranjera que corresponda.
¿Es buena idea comprar o alquilar en Andorra?
La respuesta depende de cuánto tiempo se pretenda permanecer en el país, del presupuesto disponible, de la estabilidad de los ingresos y del objetivo de la vivienda.
Alquilar permite mantener mayor flexibilidad y conocer diferentes zonas antes de realizar una inversión importante.
Comprar puede tener sentido para una persona que pretende establecerse a largo plazo y quiere disponer de una vivienda en propiedad, siempre después de analizar el coste total de adquisición y las obligaciones fiscales.
Para una persona que todavía no conoce Andorra, una estrategia habitual puede ser comparar primero el coste del alquiler en varias parroquias antes de comprometer una cantidad elevada en una compra.
Consejos antes de comprar una vivienda en Andorra
1. No calcules únicamente el precio anunciado
El precio de venta no representa el coste total. Hay que sumar impuestos, notaría, financiación, posibles gastos de agencia y otros costes.
2. Comprueba si eres considerado inversor extranjero
Este punto es especialmente importante para compradores no residentes y para determinadas personas que llevan poco tiempo residiendo en Andorra.
3. Solicita asesoramiento antes de entregar una señal
Es preferible comprobar previamente la viabilidad jurídica y fiscal de la operación que descubrir después que existen requisitos adicionales.
4. Revisa la situación del inmueble
Comprueba cargas, titularidad, documentación, superficie, plazas de parking, trasteros y cualquier condición que figure en la operación.
5. Compara parroquias
Una vivienda similar puede tener una diferencia de precio considerable dependiendo de si está situada en Andorra la Vella, Escaldes-Engordany, La Massana, Ordino, Encamp, Canillo o Sant Julià de Lòria.
Preguntas frecuentes sobre comprar vivienda en Andorra
¿Puede un extranjero comprar un piso en Andorra?
Sí, pero determinadas adquisiciones realizadas por extranjeros están sujetas al régimen de inversión extranjera inmobiliaria y pueden requerir autorización previa.
¿Cuánto cuesta una vivienda en Andorra?
Los precios varían ampliamente. Un apartamento pequeño puede costar varios cientos de miles de euros, mientras que viviendas familiares, áticos y propiedades de lujo pueden superar ampliamente el millón de euros.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa en Andorra?
Dependiendo de la operación pueden existir impuestos como el ITP y, para determinadas adquisiciones de inversores extranjeros, el impuesto sobre inversión extranjera inmobiliaria. El ITP tiene actualmente un tipo general del 4%, mientras que el impuesto de inversión extranjera inmobiliaria pasó en 2026 al 6% para el primer inmueble y al 10% para el segundo.
¿Comprar una vivienda en Andorra permite obtener residencia?
No automáticamente. La compra de una vivienda y la autorización de residencia son cuestiones diferentes y deben cumplir sus respectivos requisitos legales.
¿Cuánto dinero necesito para comprar un piso de 500.000 €?
Además de los 500.000 € del precio de compra, debes reservar dinero para los impuestos que correspondan, notaría, registro, financiación y otros gastos. El importe final depende de la situación concreta del comprador.
¿Es más barato comprar vivienda en Andorra que en España?
No puede hacerse una comparación general. El precio depende mucho de la ciudad, ubicación, superficie, características del inmueble y momento del mercado. Es necesario comparar propiedades equivalentes.
Conclusión
Comprar una vivienda en Andorra requiere analizar tres aspectos principales: el precio del inmueble, los requisitos para adquirirlo y los impuestos asociados.
Para un comprador extranjero, el régimen de inversión extranjera inmobiliaria es especialmente importante. En 2026, el impuesto correspondiente pasó al 6% para el primer inmueble y al 10% para el segundo, mientras que el ITP general indicado por el Gobierno es del 4% en las transmisiones sujetas a este impuesto.
Antes de comprar, conviene comparar diferentes parroquias, obtener financiación si es necesaria, revisar jurídicamente la vivienda y calcular el coste total de la operación. Para un extranjero, además, es recomendable confirmar previamente si necesita autorización de inversión y qué régimen fiscal concreto se aplica a su adquisición.
Nota: la normativa inmobiliaria y fiscal de Andorra puede cambiar. Los porcentajes y requisitos indicados corresponden a la información oficial consultada para 2026. Antes de realizar una compra, verifica las condiciones aplicables a tu situación concreta con el Gobierno de Andorra, un notario o un asesor fiscal especializado.