Andorra experimenta en 2025 un auge sin precedentes en su sector residencial, impulsado por la escasez de suelo, la llegada de nuevos residentes y la demanda internacional. El precio medio de la vivienda alcanza ya 4 300 €/m², con incrementos interanuales del 16,4%, y en zonas premium supera los 6 000 €/m², llegando incluso a 11 000 €/m² en Les Escaldes. A pesar de las nuevas restricciones a la inversión extranjera (Ley 5/2025), el Principado mantiene atractivos fiscales y de calidad de vida que siguen atrayendo capitales foráneos.
1. Evolución y contexto del mercado
Desde 2020, Andorra ha visto cómo la oferta de vivienda no logra seguir el ritmo de la demanda. En 2024 el precio medio alcanzó 4 898 €/m², un alza del 11,14% respecto al año anterior, y el volumen de operaciones llegó a 5 800 anualizadas, récord de once años. La falta de suelo y la presión inversora han llevado a un escenario de precios al alza que, según expertos, persistirá al menos hasta 2026.
2. Zonas más interesantes y niveles de precio
A continuación, se muestran las parroquias más destacadas por su nivel de precios y oportunidades de inversión:
Les Escaldes y Andorra la Vella lideran los valores más altos, mientras que Sant Julià de Lòria y El Pas de la Casa ofrecen puntos de entrada más asequibles para inversores con presupuesto moderado. El mercado de alquiler sigue la misma tendencia, con precios medios de 27,5 €/m²/mes en el segundo trimestre de 2025, un alza del 17,7% intertrimestral.
3. Tipologías de vivienda y demanda
El 60% de la oferta está compuesta por pisos de más de 100 m², cuando el tamaño medio familiar es de 2,2 personas, lo que genera un desajuste entre oferta y demanda real. Las viviendas unifamiliares y chalets, aunque escasas, se valoran cada vez más en parroquias rurales como Ordino o Canillo. El mercado de obra nueva concentra promociones de lujo con vistas panorámicas, mientras que la segunda mano ofrece oportunidades en apartamentos céntricos.
4. Inversión extranjera: normativa y costes
La Ley 5/2025 de Crecimiento Sostenible y Derecho a la Vivienda introduce desde abril de 2025 nuevas reglas para la inversión foránea inmobiliaria, buscando equilibrar oferta y demanda:
- Límite de 2 viviendas por inversor no residente, con un máximo de 6 plazas de aparcamiento y dependencias anexas por piso.
- Solo una vivienda unifamiliar por inversor no residente.
- Promociones extranjeras deben destinar al menos el 50% de unidades a precio asequible para residentes.
- Impuesto sobre inversión extranjera: 3% para primera vivienda; 5% para segunda; 10% si superan condiciones o límites.
- Bonificación del 90% sobre este impuesto cuando la vivienda se destine a alquiler asequible durante 10 años.
Estas medidas refuerzan el control y fiscalidad de la inversión foránea, sin cerrar completamente las puertas al capital internacional.
5. Rentabilidad y perspectivas
A pesar del endurecimiento normativo, Andorra mantiene una de las rentabilidades brutas más altas de Europa, con un 6–7% en alquileres turísticos y 4–5% en alquileres residenciales. La previsión de aumento de precios del 5–8% anual hasta 2026 refuerza la oportunidad de plusvalías a medio plazo.
El atractivo fiscal (IRPF máximo del 10%, IGI al 4,5%) y la calidad de vida (seguridad, servicios sanitarios y paisajismo único) continúan siendo imanes para nuevos residentes que buscan diversificar cartera y combinar residencia con inversión.
Andorra 2025 se presenta como un mercado dinámico y selectivo, donde las zonas premium ofrecen grandes oportunidades de plusvalía, mientras que regiones más asequibles permiten rentabilidades estables en alquiler. Las recientes restricciones a la inversión extranjera equilibran crecimiento y acceso local, consolidando al Principado como un destino inmobiliario moderno y sostenible.